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Modernisierungsumlage

Eine Modernisierung beschreibt alle baulichen Maßnahmen eines Eigentümers bzw. Vermieters einer Immobilie, die den Gebrauchswert einer Mietsache sehr nachhaltig erhöhen. Auch Maßnahmen die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine Einsparung von Energie und Wasser zur Folge haben, fallen unter die Modernisierung. Der Vermieter kann für die Modernisierung eine jährliche Mieterhöhung um bis zu elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten vornehmen. Genannt wird dies Modernisierungsumlage, wobei es sich nach deutschem Recht um ein Sonderform der Mieterhöhung handelt. In Deutschland bildet die gesetzliche Grundlage das Bürgerliche Gesetzbuch. Wurden dabei die baulichen Maßnahmen in mehreren Wohnungen durchgeführt, müssen die Kosten auch angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Bevor der Vermieter bzw. Eigentümer aber eine Modernisierungsumlage geltend machen kann, muss er die Erhöhung formal vorankündigen und zwar vor der Modernisierung. Hierbei muss er detailliert und nachvollziehbar den Betrag der Erhöhung erläutern, einen Ausweis der anfallenden Gesamtkosten erbringen und die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen aufschlüsseln. Des weiteren muss er eine klare Trennung von Modernisierung und Instandsetzung sowie Instandhaltung erbringen und einen nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel beschreiben, wenn mehrere Wohnungen modernisiert wurden. Dabei hat der Mieter das Recht, sämtlich Dokumente, die diese Zahlen belegen, einzusehen. Grundsätzlich nicht in eine Modernisierungsumlage einrechnen darf der Vermieter bzw. Eigentümer Zinsen für Kredite, Verwaltungskosten sowie Erschließungskosten oder auch Mietausfälle, wenn eine Wohnung aufgrund der Modernisierung zeitweise nicht bewohnbar ist. Muss ein Mieter aufgrund der Modernisierung zeitweise in einem Hotel oder einer Ausweichwohnung wohnen, ist der Mieter verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen und darf sie ebenfalls nicht durch die Modernisierungsumlage wieder einziehen. Auch gewährte staatliche Fördergelder muss der Vermieter bzw. Eigentümer aus der Aufstellung über die Modernisierungskosten herausrechnen.